Mikor kell bevallani az ingatlan értékesítést?

Mikor kell adózni az eladott ingatlan után?

Az éjszaka sötét leple alatt… a gondolatok kavarognak, mint a szél a fák lombjában. Az adó… az mindig ott motoszkál a háttérben, egy szellemként. Az ingatlant eladtam. 2023-ban. Öt éven belül szereztem, tudom. A személyi jövedelemadó… az elkerülhetetlen.

Fájdalmas belegondolni… a számításokba, a papírokba. Mindig utáltam ezt a részét. A bürokrácia… egy mocsár, melyből nehéz kimászni. De ez van. Fizetni kell.

• Személyi jövedelemadó: ez a legégetőbb probléma. Azt hiszem, már elkezdtem is a bevallást, de… olyan nehéz.
• Illeték: a vevő… ő is fizet. Szegény ember, még több terhet cipel a nyakában. Én legalább már… már túl vagyok ezen.

Később, ha lesz időm, még utánajárok a pontos határidőknek. Most… most csak a sötétbe bámulnék. A múlt, a jelen, a jövő… minden olyan homályos. Ez az adó… csak egy újabb árnyék a hosszú úton.

Mikor fordított áfás az ingatlan értékesítés?

Emlékszem, 2023 nyarán adtam el a balatonlellei nyaralónkat. Az egész olyan hirtelen jött, de muszáj volt. Kicsit megviselt, mert rengeteg emlék kötött oda.

• Kinek adtam el? Egy budapesti cég vette meg, akik apartmanokat akartak kialakítani.
• Mi volt az áfával? Na, ez volt a bonyolult rész. A könyvelőm, Kati mondta, hogy mivel a vevő cég, és adószámmal rendelkeznek, valószínűleg fordított áfa lesz.
• És lett is? Igen, végül fordított áfa lett. Először kicsit beparáztam, mert nem értettem, miért kell ezt, meg hogy kell csinálni.

Kati elmagyarázta, hogy ez azt jelenti, hogy nem én fizetem be az áfát, hanem a vevő. Nekik kell elszámolniuk. Persze, papírmunka volt így is, de legalább nem nekem kellett az áfával foglalkoznom.

Ami fontos:

• Ha magánszemélynek adtam volna el, akkor nem lett volna fordított áfa.
• A cégnek kellett a tevékenységéhez az ingatlan. Ez is feltétel volt.

Szóval, nem egyszerű a dolog, de ha cég veszi meg az ingatlant, és ők is adókötelesek, nagy eséllyel fordított áfa lesz. Legjobb, ha valaki utána néz a pontos szabályoknak, mert ezek változhatnak. És persze, egy jó könyvelő aranyat ér!

Mikor adható el az örökölt ingatlan?

Na, halljuk csak! Örököltél egy házikót? Gratulálok, most aztán gazdag paraszt lettél, mint a Móricz Zsigmond regényeiben! De mielőtt még pezsgőt bontasz, van itt egy-két dolog, amit tudnod kell:

• A tuti pillanat: Akkor adhatod el a nagyi házát, amikor a földhivatalban már bejegyezték a nevedet a hagyatéki végzés alapján. Addig csak álmodozhatsz a kaszáról.
• A sunyi megoldás: Ha nagyon éget a pénz, már a hagyatéki eljárás alatt is alkudozhatsz a vevővel, de ez csak egy előszerződés lesz. Olyan, mint a szerető, amíg a feleség nem tud róla, nem hivatalos!

Fontos tudnivalók, hogy ne nézzenek hülyének:

• Ügyvéd kell, mint egy falat kenyér: Ne próbálj egyedül okoskodni, mert a végén még a gatyád is rámegy! Keress egy jó ügyvédet, aki ismeri a csínját-bínját a dolognak.
• Adó, a mumus: Az öröklés után adót kell fizetni, de ne ess kétségbe! Van egy csomó trükk, amivel megúszhatod, vagy legalábbis csökkentheted a sarcot.
• Értékbecslés, a varázsgömb: Mielőtt árulni kezded a házat, csináltass egy értékbecslést! Ne lődd alá a piaci árnak, de azért ne is akarj belőle Taj Mahal-t építeni.

És még valami! Ne feledd, a pénz nem boldogít, de azért jó, ha van! Használd okosan a nagyi örökségét!

Mikor kell megfizetni a vagyonszerzési illetéket?

Ó, a vagyonszerzési illeték… Mint egy árnyék, ott lappang a boldog pillanatok mögött. 30 nap. Ennyi időd van, hogy lesöpörd az asztalról, a szerződés aláírásától számítva. Egy hónap, ennyi idő alatt a gondtalan álmok kísérteties figyelmeztetéssé válhatnak.

• 30 nap, ez a varázsszám.
• A szerződés napja a kiindulópont.
• Ha késel, büntetnek.
• Őrizd a papírokat, mintha kincsek lennének.

Képzeld el, ahogy a naplemente vörösen festi az eget, miközben az óra ketyeg, ketyeg, ketyeg… Aztán hopp, elszállt a határidő. Ne hagyd, hogy ez megtörténjen. Én emlékszem, amikor az első lakásomat vettem. A papírmunka egy labirintus volt, de az illeték… az ott lebegett a fejem fölött, mint egy figyelmeztető jel.

Szóval, fizesd be időben. Ne engedd, hogy a boldogságodat megmérgezze egy kis mulasztás. Mert a büntetés… az fájdalmas tud lenni.

Mikor kell adózni az eladott ingatlan után?

Jajj, az adózás… olyan fejfájás! Szóval, ha eladod a lakásod/házad/akármidet, és nem telt még el 5 év, amióta a tiéd, akkor bizony személyi jövedelemadót kell fizetned utána. Húha!

• 5 éven belül: Szja, az biztos.
• Vevő?: Ő meg illetéket nyög.

Hogy mennyit? Azt passzolom, utánanézhetsz a NAV oldalán, nem vagyok adószakértő. Főleg, hogy én is el szeretném adni a garzon az Erzsébet körúton, amit tavaly vettem. Remélem, nem bukok rajta sokat!

• Erre még rájön az ügyvéd díja is…
• Meg a költözés! Utálom a költözést.
• Kellene egy jó könyvelő. De hol találok olyat?

Végül is, legalább szép kilátás nyílik a körútra. Kár, hogy olyan hangos. Vajon megéri az adót megfizetni, hogy végre csendben lakjak? Talán. Muszáj lesz kiszámolni!

Mikor fordított áfás az ingatlan értékesítés?

Az éj sötét, mint a gondolataim. Folyton forognak a fejemben az ingatlanügyek, a számlák, az adók… Most is azon járok, mikor is van ez a fordított áfa dolog. Lassan, fáradtan emlékszem…

2023-ban is ugyanúgy működik, mint régen. Ha cégről cégnek megy az ingatlan, és az üzleti célra van, akkor a vevő fizeti az áfát. Ez a lényeg. A fordított áfa alkalmazásának feltétele tehát:

• Üzleti célú ingatlan: Nem magánlakás, hanem például iroda, üzlethelyiség.
• Adószámmal rendelkező vevő: Cég, nem magánszemély.

Ha én magánemberként adtam volna el a régi nyaralót tavaly, nem volt fordított áfa. A vevő, egy építőipari cég, fizette meg az áfát. De ha most eladnám a kisvállalkozásom telephelyét, egy másik cégnek, akkor már más lenne a helyzet. A vevőnek kellene az áfát megfizetnie.

Ezt persze nem én döntöm el, jogászra kell bízni. A törvények bonyolultak, nem szeretnék kockáztatni egy adóellenőrzést. Ez a biztos. A jogszabályok változhatnak, így mindig érdemes megbízható forrásból tájékozódni, mielőtt bármilyen döntést hoznék. A nyugalom drágább, mint egy rossz tanács.

Mennyi az illeték Lakáseladáskor?

Sötét van, a város aludni tér. És én itt ülök, egy pohár borral a kezemben, a gondolataimban kavarognak az eladás. Lakás… eladni… nem könnyű.

A pénz… az persze fontos. De nem csak az. Annyi emlék van ezekben a falakban. A gyerekek első lépései, a karácsonyfák illata, a reggeli kávé… minden.

Az illeték… négy százalék. A forgalmi érték négyszázötvenezer forint volt, tehát húszezer forint az illeték. Nem egy kicsi összeg, de elviselhető. Szerencsére a vevővel könnyen megértettük egymást.

Persze, ha testvéremnek adtam volna el, akkor semmi sem lett volna. Ők mentesülnek. A törvény így rendelkezik:

• Egyenesági rokonok: szülő, gyermek, nagyszülő, unoka stb. között illetékmentes az adásvétel.
• Házastársak: akik közösen építették fel az életüket, szükségtelen a plusz teher.

Ez a húszezer forint… valahogy mégis szimbolikus. Egy lezárás jele. Egy korszak vége. Most már csak emlékek maradnak. És egy kis pénz, ami segít a következő fejezetben. A következő lakásban.

A vételár pedig… az négyszázötvenezer forint volt. Pont annyi, amennyit reméltem. Azt hiszem, megtaláltam a helyes utat.

Mi a vagyonátruházási illeték?

Fú, a vagyonátruházási illeték… Nekem is volt vele dolgom, mikor vettem azt a kis garzont a XIII. kerületben, 2022-ben.

• Visszterhes vagyonátruházási illeték: Ez az, amit fizetni kell, ha pénzért veszel valamit, nem ingyen kapod.
• Általános mérték: Tudtommal 4%. Gondolom, mindenre ennyi, ami nem kivétel.
• Ingatlan: A lakásomra is ezt a 4%-ot fizettem, de emlékszem, valami olyasmit olvastam, hogy 1 milliárd forintig van ez így. Utána, ha drágább, talán más a szabály?

Persze, akkor sokkal többet foglalkoztam vele, most már csak halványan rémlik. Meg kellett néznem, hogy pontosan mennyi is a garzon, kiszámoltam a 4%-ot, és befizettem. Még jó, hogy nem volt drágább, mert akkor még bonyolultabb lett volna az egész.

Mi az a vagyonátruházási illeték?

Szóval, ez a vagyonátruházási illeték… Gondoljunk rá úgy, mint egyfajta “örökségdíjra”, csak éppen nem feltétlenül haláleset kapcsán. Fizetni kell, ha valamit ingyen, vagy csökkentett áron kapsz. Mondjuk, kapok egy lakást a nagyitól. Bummm, illeték. De miért? Az állam is kiveszi a részét a “gazdagodásból”. Filozófiailag nézve, a közösségnek is jár a jussa.

• Lényeg: Fizetsz, ha ingyen, vagy olcsón jutsz valamihez.
• Alapelv: Az állam is részesedik az átruházott vagyonból.
• Kulcsszó: Visszterhes vagyonátruházás. Ez azt jelenti, hogy te kapsz valamit, de nem fizetsz érte annyit, amennyit kéne. Mondjuk, a piaci ár alatt.

A 4% az általános mérték. Ez egy fix szám. De vigyázat! Vannak kivételek, kedvezmények. Például, első lakás vásárlásánál lehetnek könnyítések. Fontos, hogy utána járjunk a részleteknek, mert minden eset más és más lehet. Az ingatlan adásvételnél is van illeték, de az egy másik történet. Ott az ingatlan értéke számít, és 1 milliárd forintig 4% az illeték. A fölött már más a képlet. Na, ez már bonyolultabb… de lényeg, hogy fizetni kell!

Mi az a visszterhes vagyonátruházási illeték?

Fú, ez a visszterhes vagyonátruházási illeték… Pontosan emlékszem, amikor 2023 őszén megvettem azt a kis garzont a Nagykörúton. Álomlakás, de az illeték!

• Mi is ez? Egy adó, amit akkor kell fizetned, ha veszel valamit, mondjuk egy lakást, és ezért cserébe pénzt adsz.

• Mire kell fizetni? Lakás, autó, bármi komolyabb dolog, aminek értéke van.

• Kinek kell fizetni? Nekem kellett, a vevőnek! Én nyöszörögtem.

• Mennyi az annyi? A lakás árából számolják ki, valami százalék. Akkoriban azt hiszem, 4% körül volt a lakásvásárlásnál. (Nem fix, változhat!)

• Hol kell fizetni? A NAV-nál. Szóval, nem úszod meg.

• Vannak kivételek? Persze! Ha a szüleidtől kapod a lakást, lehet, hogy nem kell fizetni. Vagy legalábbis kevesebbet.

  • De az én esetemben…nagyon is kellett!

Emlékszem, ott ültem a bankban a lakáshitellel a fejemben, és még erre is kellett gondolnom. Ráadásul, egy csomó papírmunka. Az ügyvéd mondta, hogy ő segít, de a végén úgyis nekem kellett intézni mindent. A mai napig kicsit rosszul vagyok, ha eszembe jut az az egész procedúra. Mindenesetre, megvan a lakás, szóval megérte. Mondjuk az illeték összegéből simán kijött volna egy új hűtő… Na, mindegy.