Mikor nem kell illetéket fizetni?

Mikor nem kell illetéket fizetni? 15M vs 30M

A mikor nem kell illetéket fizetni kérdés kulcsfontosságú ingatlanvásárlás során. A kedvezmények és mentességek ismerete jelentős összegeket takarít meg. Sokan nem tudják, hogy bizonyos feltételek mellett az illetékfizetés csökken vagy teljesen elmarad.
A vásárlók részletesen tájékozódjanak a szabályokról az adásvételi szerződés aláírása előtt.

Mikor nem kell illetéket fizetni? Útmutató az illetékmentességi szabályokhoz 2026-ban

Az illetékfizetés kérdése az egyik legégetőbb téma, amikor valaki ingatlant vásárol, autót írat át, vagy nagyobb értékű ajándékot kap. Fontos leszögezni, hogy a válasz sokszor nem egyértelmű, és függ az érintettek családi kapcsolatától, az ingatlan típusától, sőt még az életkortól is. Ebben a cikkben körbejárjuk a leggyakoribb eseteket, ahol az illetékmentesség feltételei magyarországon lehetővé teszik a mentesülést a fizetési kötelezettség alól.

Sokan csak az adásvételi szerződés aláírásakor döbbennek rá, hogy az illeték mértéke akár több millió forintra is rúghat. Éppen ezért elengedhetetlen a tájékozódás még az ügylet előtt. Van azonban egy apró, szinte láthatatlan hiba, amit a legtöbben elkövetnek, amikor testvérek közötti vagyonmozgásról van szó - erről a családi kapcsolatokat tárgyaló szakaszban részletesen beszámolok.

Családon belüli vagyonmozgás: Az egyenes ági mentesség

A legszélesebb körű mentesség a közeli hozzátartozók közötti ügyletekre vonatkozik, ahol az egyenes ági rokonok között az ajándékozási illetékmentesség egyenes ági rokon és az öröklés is teljes mértékben illetékmentes. Ez azt jelenti, hogy a szülő-gyermek, vagy nagyszülő-unoka közötti vagyonátadás után egyetlen forintot sem kell befizetni az államkasszába.

Emlékszem, amikor az öcsémmel próbáltuk kitalálni, hogyan osszuk fel a nagyszüleink hagyatékát. Napokig bújtuk a fórumokat, és a gyomrom is összerándult a stressztől, mert attól féltünk, hogy a NAV elviszi a megtakarított pénzünk jelentős részét. Akkor tanultam meg, hogy 2020 óta a testvérek közötti vagyonátruházás is 100%-ban illetékmentes lett, legyen szó ajándékozásról vagy visszterhes vagyonátruházásról. Sokan még ma is azt hiszik, hogy a testvér nem számít közvetlen családtagnak az illeték szempontjából, és feleslegesen bonyolítják az ügyleteket harmadik felek bevonásával. Ez a hiba sok felesleges ügyvédi költségbe kerülhet.

Ingatlanvásárlás és állami támogatások: A CSOK Plusz szerepe

Az ingatlanpiacon jelenleg a legnagyobb kedvezményt azok kaphatják, akik állami támogatással, kifejezetten CSOK Plusz igénybevételével vásárolnak otthont. Számukra a visszterhes vagyonátruházási illeték mértéke 0% az értékhatár betartása mellett, ami hatalmas könnyebbséget jelent a családalapítás előtt állóknak.

A hatályos szabályok értelmében CSOK Plusz igénybevétele esetén teljes illetékmentesség ingatlanvásárláskor 2026 során jár a vásárlóknak a 80 millió forintos értékhatárig. Ha az ingatlan értéke meghaladja ezt a határt, akkor csak a 80 millió feletti rész után kell megfizetni a 4%-os illetéket. Ez a gyakorlatban azt jelenti, hogy egy 75 milliós lakás vásárlásakor a család megspórolja a 3 millió forintos illetéket. Ez az összeg már fedezi a konyhabútor vagy a festés költségeit. Hihetetlenül fontos ez a segítség, mert a beköltözéskor minden forint számít. Láttam párokat, akiknek ezen múlt, hogy meg tudják-e venni a kiszemelt házat, vagy be kell érniük egy kisebbel.

Első lakást vásárlók és fiatalok kedvezménye

Aki még nem töltötte be a 35. életévét és az első lakását vásárolja meg, jelentős kedvezményre jogosult, még akkor is, ha nem vesz igénybe állami támogatást. Ez a szabályozás a fiatalok piacra lépését hivatott segíteni, bár az értékhatárok néha elmaradnak a piaci valóságtól.

A 35 év alatti első lakásszerzők 50%-os illetékkedvezményt kaphatnak, amennyiben az egész lakástulajdon értéke nem haladja meg a 15 millió forintot. Legyünk őszinték: manapság 15 millióért szinte lehetetlen lakható ingatlant találni a nagyobb városokban. Ez a kedvezmény leginkább kistelepüléseken vagy résztulajdon szerzésekor használható ki. Én is reménykedtem ebben a kedvezményben anno, de a lakásom ára végül túllépte a limitet, így maradt a teljes összeg kifizetése. Kissé frusztráló volt, hogy csak pár millió forinton múlt a dolog, de a szabály az szabály.

Házastársak közötti mentesség és vagyonközösség

A házastársak közötti minden típusú vagyonátruházás - legyen az ajándékozás, adásvétel vagy házassági vagyonközösség megszüntetése - teljesen mentes az illeték alól. Ez a védelem a házasság fennállása alatt végrehajtott összes tranzakcióra érvényes.

Gyakori eset, hogy a felek a házasság alatt szeretnék rendezni az ingatlanok tulajdonjogát, például az egyik fél különvagyonából közös tulajdont csinálnak. Mivel a vagyonszerzési illeték mentesség házastársak között 100%-ban érvényesül, bátran megtehető az ügylet. Ugyanez vonatkozik a válás utáni vagyonmegosztásra is: ha a felek a közös tulajdonukat osztják fel egymás között, az szintén mentes marad a fizetési kötelezettség alól. Ez segít abban, hogy a nehéz időszakokban legalább az állami terhek ne nehezítsék tovább az életet. Jó látni, hogy a jogalkotó felismerte: a családi vagyon átrendezése nem keletkeztet valódi új gazdagodást, csak belső elosztást.

Új építésű ingatlanok és a vállalkozói mentesség

Amikor új építésű lakást vásárolunk közvetlenül a generálkivitelezőtől vagy építési vállalkozótól, bizonyos értékhatárig mikor mentesülünk a vagyonszerzési illeték alól kérdésre válasz az adókedvezmény. Ez egy ösztönző erő az új lakások építése és vásárlása felé.

Az új építésű lakásoknál az illetékmentesség 15 millió forintos vételárig jár, amennyiben az ingatlan teljes értéke nem haladja meg a 30 millió forintot.

Ha az ár 15 és 30 millió közé esik, csak a 15 millió feletti rész után kell megfizetni az illetéket. Sajnos 2026-ban a 30 millió alatti új lakás már fehér hollónak számít. Ezt a szabályt leginkább olyan kisebb társasházaknál lehet kihasználni, ahol az alaprajz vagy a lokáció miatt alacsonyabbak az árak. Meglepő? Igen, az árak elszálltak, de a szabály még mindig létezik, és aki ügyesen keres, találhat olyan kislakást, ahol legalább a vételár felére nem kell illetéket fizetnie.

Illetékmentességi formák összehasonlítása

Egyenes ági rokonok

• Szülők, gyermekek, unokák, házastársak, testvérek
• 100% mentesség minden értékhatár nélkül
• Ajándékozás, öröklés és adásvétel esetén is érvényes

CSOK Plusz vásárlók

• 80 millió forintos forgalmi értékig teljes mentesség
• 100% mentesség a meghatározott értékhatárig
• Állami támogatás (CSOK Plusz) sikeres igénylése

Fiatal első lakásszerzők

• A szerző fél a 35. életévét még nem töltötte be
• 50% kedvezmény a fizetendő illetékből
• A teljes ingatlan értéke maximum 15 millió forint

Péter és Anna házvásárlási dilemmája

Péter és Anna, egy budapesti fiatal pár, 2026 tavaszán találták meg álmaik otthonát egy 78 millió forintos ikerház formájában. Nagyon aggódtak a plusz költségek miatt, mert a megtakarításuk nagy részét az önerő emésztette fel, és féltek, hogy az illeték miatt nem marad pénzük a felújításra.

Először azt hitték, hogy az 50%-os fiataloknak járó kedvezmény segíthet nekik, de az ügyvédjük hamar lehűtötte a kedélyeket: mivel a ház 15 millió felett volt, ez az opció kiesett. Csalódottak voltak, és már-már elálltak az üzlettől a plusz 3,1 millió forintos teher miatt.

A breakthrough akkor jött, amikor utánajártak a CSOK Plusz pontos feltételeinek. Rájöttek, hogy mivel megfelelnek a támogatási feltételeknek és az ingatlan 80 millió alatti, a teljes illetéket elengedik nekik. Ez volt az a pont, ahol végre fellélegeztek.

Végül megvették a házat, és a megspórolt több mint 3 millió forintból nemcsak a festést, hanem egy modern hőszivattyús rendszert is ki tudtak fizetni. Péter szerint a legfontosabb tanulság az volt, hogy nem szabad készpénznek venni az első számokat.

Ez a cikk tájékoztató jellegű, nem minősül hivatalos jogi vagy adótanácsadásnak. Az illetékszabályok és értékhatárok változhatnak, ezért minden tranzakció előtt konzultáljon jogi szakértővel vagy a NAV munkatársaival.