Mit kell fizetni ingatlan eladás után?

Mit kell fizetni ingatlan eladás után: 5 év után adómentes

Mit kell fizetni ingatlan eladás után? Az ingatlanértékesítés során mind az eladó, mind a vevő fizetési kötelezettséggel szembesül. A pontos összeg nem csak a vételártól, hanem a tulajdonban töltött időtől is függ. A szabályok ismerete segít elkerülni a váratlan kiadásokat és a hibás bevallást.

Ki fizet mit: eladó vs. vevő

Ingatlaneladásnál nem csak az eladónak lehet adófizetési kötelezettsége – a vevőt is terhelheti vagyonszerzési illeték. Az eladó akkor fizet személyi jövedelemadót (SZJA), ha a vételár és a költségek különbözete pozitív jövedelmet eredményez, és az ingatlant a megszerzése óta eltelt időtartam alapján nem mentesül az adó alól. A vevőnek pedig az ingatlan forgalmi értéke után kell illetéket fizetnie – hacsak nem mentesül valamilyen jogcímen (például első lakásvásárlóként).

A két legnagyobb tétel tehát a személyi jövedelemadó (az eladó oldalán) és a vagyonszerzési illeték (a vevő oldalán). De emellett számolni kell ügyvédi díjjal, földhivatali eljárási illetékkel, esetleg közvetítői jutalékkal is. A pontos összegek nagymértékben függnek az ingatlan értékétől, a szerzés időpontjától, és attól, hogy milyen költségeket tudsz igazolni.

Az eladót terhelő SZJA: mikor és mennyit kell fizetni?

Az ingatlaneladás utáni személyi jövedelemadó mértéke a megszerzett jövedelem 15%-a. De itt nem a teljes vételár az adóalap – először ki kell számolni a jövedelmet, majd ezt az összeget lehet csökkenteni az eltelt évek függvényében.

A jövedelem kiszámítása: bevétel mínusz költségek

A jövedelem = a vételár (bevétel) – a megszerzésre fordított összeg (szerzési érték) – az igazolt, az értéknövelő beruházásokra fordított kiadások. A szerzési érték jellemzően a vételár, de lehet öröklés vagy ajándékozás esetén a hagyatéki/ajándékozási eljárásban megállapított érték. Értéknövelő beruházásnak számít például a bővítés, korszerűsítés, tetőcsere, fűtéskorszerűsítés – a festés, karbantartás viszont nem.

Az 5 éves szabály: hogyan csökkenti az adót az idő?

A jövedelem után nem a teljes összeg után kell adót fizetni – minél több év telt el a megszerzés és az eladás között, annál kisebb az adóalap. A szabály: az első évben a jövedelem 100%-a adóköteles, a második évben 90%, a harmadikban 60%, a negyedikben 30%, az ötödik évben 0% – vagyis 5 év után az ingatlaneladás teljesen adómentes ^[2]. A számításnál a megszerzés évét és az eladás évét is figyelembe kell venni, a határidő mindig a naptári év.

Milyen költségek számolhatók el?

A legfontosabb, hogy csak számlával vagy egyéb hiteles okirattal igazolt kiadásokat lehet levonni. Ilyen lehet a vásárláskor fizetett ügyvédi díj, földhivatali eljárási díj, az értéknövelő beruházások anyag- és munkadíja, a közvetítői jutalék, valamint – bizonyos feltételek mellett – az ingatlan vásárlásához felvett hitel kamata is. A NAV ellenőrzés során kérheti ezek bemutatását, ezért érdemes a számlákat az eladást követő 5 évig megőrizni.

A vevőt terhelő illeték: a vagyonszerzési illeték alapja és mértéke

A vevőnek a megszerzett ingatlan forgalmi értéke után vagyonszerzési illetéket kell fizetnie. A mérték 4% az első 1 milliárd forint értékig, és 2% az e feletti részre. Például egy 50 millió forintos lakásnál az illeték 2 millió forint (50 millió × 4%).^[4] Ha az ingatlan értéke meghaladja az 1 milliárd forintot, mondjuk 1,2 milliárd, akkor az első 1 milliárd után 40 millió forint (1 mrd × 4%), a fennmaradó 200 millió után 4 millió forint (200 millió × 2%) fizetendő – összesen 44 millió forint.

Vannak kedvezmények is: első lakást vásárló fiatalok (35 év alatt) a vásárlást követő 2 éven belül költözve 50%-os illetékkedvezményt kaphatnak, legfeljebb 15 millió forint értékű lakásig. ^[6] Lakástakarékpénztári megtakarítások felhasználása esetén is lehet illetékkedvezmény, illetve családi otthonteremtési kedvezmény (CSOK) igénybevételekor az illeték teljesen elengedhető.

Összehasonlítás: Az eladó és a vevő költségei egy pillantás alatt

Az alábbi táblázatban összefoglaljuk, hogy milyen jogcímen és milyen mértékben terhelik az eladót és a vevőt a legfontosabb ingatlanértékesítéssel kapcsolatos költségek.

Fizetési kötelezettségek oldalanként

Eladó (SZJA) Mérték: a jövedelem 15%-a, de az 5 éves szabály szerint csökkenő adóalappal. Alkalmazás: ha a jövedelem (bevétel – szerzési érték – igazolt beruházások) pozitív, és az ingatlan megszerzése óta eltelt idő kevesebb mint 5 év. Bevallás: a tárgyévet követő év május 20-ig, a személyi jövedelemadó bevallás részeként. Vevő (vagyonszerzési illeték) Mérték: a forgalmi érték 4%-a (1 milliárd forintig), 2% az efeletti rész. Alkalmazás: minden ingatlan-vagyonszerzés után, kivéve a mentesülő esetek (pl. első lakás, CSOK). Bevallás: a NAV automatikusan kiszabja a földhivatali bejegyzés után, de a vevőnek adatszolgáltatási kötelezettsége van.

Hogyan kell bevallani az ingatlaneladásból származó jövedelmet?

Az ingatlaneladásból származó jövedelmet a személyi jövedelemadó bevallásban kell szerepeltetni. A NAV 2026-tól az adóbevallási tervezetet már a ‘Jövedelem’ sorok között is tartalmazza, de az eladónak ellenőriznie kell a számításokat. A bevallásban a 29-es sor (ingatlanértékesítésből származó jövedelem) alatt kell feltüntetni a bevételt, a szerzési értéket, a beruházásokat és a számított jövedelmet. A bevallás benyújtásának határideje a tárgyévet követő év május 20-a ^[5]. Ha a bevallási tervezet nem tartalmazza az adatokat, vagy az eladó szeretné biztosra venni az összeg helyességét, érdemes az ingatlanügyben jártas könyvelőt vagy adótanácsadót felkérni.

Gyakran ismételt kérdések

Itt válaszolunk a leggyakoribb kétségekre, amelyek a felhasználókat foglalkoztatják az ingatlaneladás utáni fizetnivalókkal kapcsolatban.

Mikor mentesülök az SZJA fizetése alól?

Akkor, ha a megszerzés óta legalább 5 év eltelt, vagy a jövedelem nem pozitív (tehát veszteségesen adtad el), illetve ha az ingatlant ajándékozás vagy öröklés útján szerezted és az eladás az öröklés/ajándékozás évében vagy az azt követő két éven belül megtörténik – ekkor az adóalapot a hagyatéki/ajándékozási érték képezi, de a 15% adót a hagyatékban/ajándékban részesülőnek kell megfizetnie.

A vevőnek mindenképpen fizetnie kell illetéket?

Nem. Mentesség jár például 35 év alatti első lakást vásárlóknak (50% kedvezmény), CSOK igénybevétele esetén (teljes mentesség), vagy ha az ingatlan értéke nem éri el a 20 millió forintot és a vevő a NAV által elismert önkormányzati lakást vásárol. Emellett a lakástakarékpénztári megtakarítások után is járhat illetékkedvezmény.

Milyen költségeket vonhatok le, ha nincs számla a felújításról?

Csak számlával igazolt költségeket lehet levonni. Ha nincs számla, a beruházási összeget nem tudod érvényesíteni – ezért érdemes minden nagyobb felújításról számlát kérni. Kisebb karbantartások (festés, takarítás) egyébként sem számolhatók el értéknövelő beruházásként.

Összefoglalás: amit mindenképp jegyezz meg

Az ingatlaneladás utáni fizetnivalók két fő tételre bonthatók: az eladót a 15%-os SZJA terheli a jövedelem után (amit a szerzési érték, a beruházások és az eltelt évek befolyásolnak), a vevőt pedig a forgalmi érték 4%-ának megfelelő illeték. Az SZJA alól 5 év után mentesülsz, de a költségek igazolása kulcsfontosságú. Ha bizonytalan vagy, ne habozz szakember segítségét kérni – egy jó könyvelő vagy ügyvéd többszörösen megtérülhet az általa elért adómegtakarítás révén.

Összehasonlítás: Az eladó és a vevő költségei egy pillantás alatt

Eladó (SZJA)

Szerzési érték, igazolt értéknövelő beruházások, ügyvédi díj, földhivatali díj, hitelkamat (bizonyos esetekben).

A jövedelem 15%-a, de a 0% és 100% közötti adóalap-csökkentéssel (1–5 év).

A tárgyévet követő év május 20-ig, az SZJA-bevallásban.

Vevő (vagyonszerzési illeték)

Első lakás 35 év alatt (50%), CSOK (100%), lakástakarékpénztári megtakarítás, stb.

Az ingatlan forgalmi értékének 4%-a (1 milliárd forintig), 2% az e feletti rész.

A NAV határozatában megadott határidőre (általában 30 nap) a földhivatali bejegyzést követően.

Példa: Két év után eladott lakás – mennyi az SZJA?

Péter 2024-ben vásárolt egy 45 millió forintos lakást Budapesten, 2% ügyvédi díjjal (900 000 Ft) és 50 000 Ft földhivatali díjjal. 2026-ban 55 millió forintért adta el – a bevétel 55 millió Ft, a szerzési érték és költségek: 45 millió + 950 000 Ft = 45,95 millió Ft.

A jövedelem: 55 millió – 45,95 millió = 9,05 millió Ft. Mivel két év telt el a megszerzés és eladás között, az adóalap a jövedelem 90%-a: 9,05 × 0,9 = 8,145 millió Ft. Az SZJA 15%-a: 1,22175 millió Ft (kb. 1,22 millió).

Péter a bevallásban feltüntette a számlákat, és május 20-ig befizette az adót. Később hallott róla, hogy ha vár még három évet, akkor már teljesen adómentes lett volna – de a gyors eladás miatt ezt az összeget kellett vállalnia.

Példa: Első lakás – hogyan spórolhat a vevő?

Zsófi, 28 éves, először vásárol lakást 2026-ban: egy 35 millió forintos panelt Debrecenben. A vagyonszerzési illeték alapértelmezett mértéke 35 × 0,04 = 1,4 millió Ft lenne.

Mivel első lakásvásárló és 35 év alatti, kérelmezte az 50%-os kedvezményt a NAV-nál. A kedvezmény feltétele, hogy a lakás forgalmi értéke ne haladja meg a 20 millió forintot – de Zsófi esetében a kedvezmény mértéke a 20 millió forintig járó összegre vonatkozik, így a 20 millió forintig 800 000 Ft kedvezményt kap, a fennmaradó 15 millió forintra pedig teljes mértékben meg kell fizetni a 4%-ot (600 000 Ft).

Összesen így 1,4 millió helyett 600 000 Ft illetéket kellett fizetnie. A költözés után a 2 éven belüli beköltözést igazolta a NAV felé, így a kedvezményt véglegesítették.