Mit jelent a visszterhes Vagyonszerzes?

Mit jelent a visszterhes vagyonszerzes? Mentességek és határok

A mit jelent a visszterhes vagyonszerzes fogalmának megértése kulcsfontosságú az ingatlanvásárlás előtt állóknak. Az adójogi szabályok és a vagyonszerzési kötelezettségek pontos ismerete segít elkerülni a váratlan kiadásokat. A törvényi feltételek tanulmányozása komoly pénzügyi előnyöket biztosít a vevőknek, így érdemes tájékozódni a részletekről a jogszerű ügyintézés érdekében.

A visszterhes vagyonszerzés fogalma és alapjai

A mit jelent a visszterhes vagyonszerzes kérdésre a válasz egyszerűen megfogalmazva minden olyan vagyonszerzési forma, amely során a vagyontárgyért cserébe valamilyen ellenértéket - leggyakrabban pénzt - fizetünk. A jogi szaknyelvben a visszterhes szó lényegében azt jelenti, hogy a szerzés nem ingyenes, hanem egy adásvételi vagy csereszerződés eredménye. Ez a fogalom leggyakrabban ingatlanok vásárlásakor, vagy gépjárművek adásvételekor kerül elő, és közvetlen következménye a visszterhes vagyonszerzési illeték megfizetése. De vajon minden esetben kötelező fizetni?

Sokan hajlamosak összekeverni ezt a fogalmat az ingyenes szerzéssel. Pedig a különbség óriási. Amíg az öröklés vagy az ajándékozás során nem adunk ellenértéket, addig a visszterhes vagyonátruházás alapvető feltétele a kétoldalú ellenszolgáltatás. Emlékszem, amikor az első lakásomat vettem, napokig bújtam a jogszabályokat, mert a hivatalos papírokon szereplő visszterhes kifejezés miatt azt hittem, valami rejtett büntetést vagy extra terhet akarnak rám róni. Időbe telt, mire megértettem, hogy ez csupán a sima adásvétel hivatalos neve. De van egy csapda, amit sokan elhibáznak, és amiről a mentességek részben részletesen beszámolok.

Mikor kell vagyonszerzési illetéket fizetni és mekkora az összege?

Főszabály szerint lakások, házak és telkek megszerzésekor a visszterhes vagyonszerzési illeték mértéke a megszerzett ingatlan forgalmi értékének a 4%-a. ^[1] Ez az általános kulcs érvényes a legtöbb használt lakóingatlanra és építési telekre is Magyarország területén. Nem a szerződésben szereplő vételár számít feltétlenül, hanem a piaci érték, amelyet az adóhivatal ellenőrizhet. Ha az értékbecslő magasabb összeget állapít meg, a fizetendő tétel is növekedni fog.

A 4%-os alapszabály alól léteznek nagyon fontos és értékes kivételek, amelyekkel milliókat lehet megspórolni. Például a 35 év alatti fiatalok első lakásszerzése esetén komoly kedvezmények érhetők el, ha a lakás értéke nem halad meg egy bizonyos összeghatárt. Emellett a cserepótló vétel is ideális megoldás: ha valaki eladja a régi lakását, and egy éven belül újat vesz, akkor csak a két ingatlan értékkülönbözete után kell megfizetnie a 4%-os illetéket. Ez a szabályozás drasztikusan csökkenti a költözés anyagi terheit.

Mikor jár teljes illetékmentesség a visszterhes vagyonszerzés során?

A hatályos szabályok alapján az egyenes ági rokonok (szülők, gyermekek, nagyszülők) és a házastársak közötti adásvétel teljesen illetékmentes. Ez azt jelenti, hogy ha a szüleid tőled vásárolnak meg egy ingatlant, vagy te veszel lakást a gyermekedtől, egyetlen forint illetéket sem kell fizetni az államnak. Ugyanez a mentesség vonatkozik a házastársak egymás közötti vagyonátruházására is. Ez a könnyítés hatalmas segítséget jelent a családon belüli vagyoni ügyek rendezésekor.

Egy másik kiemelten fontos eset az új építésű ingatlanok vásárlása. Új építésű lakás vagy ház vételekor 15.000.000 forintig teljes illetékmentesség jár a vásárlóknak. Amennyiben az új ingatlan forgalmi értéke nem lépi túl a 30.000.000 forintot, a 15.000.000 forint feletti részre kell csak megfizetni a 4%-os illetéket. Ha viszont az ingatlan értéke meghaladja a 30.000.000 forintot, a teljes összeg után a normál 4%-os kulccsal kell adózni - ilyenkor a kedvezmény teljesen elvész.

Visszterhes és ingyenes vagyonszerzés összehasonlítása

Visszterhes vagyonszerzés

• Minden esetben történik ellenszolgáltatás vagy pénzügyi teljesítés

• Visszterhes vagyonszerzési illeték, amely ingatlanoknál alapesetben 4%

• Adásvételi szerződés, csereszerződés, ingatlan- vagy gépjárművásárlás

Ingyenes vagyonszerzés

• Nem történik ellenszolgáltatás, a szerzés teljesen ingyenes

• Öröklési illeték vagy ajándékozási illeték, egyedi mentességekkel

• Öröklés, ajándékozási szerződés családon belül vagy kívül

Péter ingatlancseréje: A cserepótló illetékkedvezmény buktatói

Péter, egy 34 éves budapesti programozó, eladta a garzonlakását, hogy egy nagyobb, családi házat vegyen az agglomerációban. Hallott a cserepótló kedvezményről, de a részletekkel nem volt tisztában, és nagyon tartott a hivatali ügyintézéstől.

Az első próbálkozásakor az adásvételi szerződés megkötése után azonnal bejelentette a vételt az adóhivatalnak, de elfelejtette jelezni, hogy a régi lakása még eladás alatt áll. Emiatt a hatóság a teljes, 4%-os illetéket szabta ki a teljes vételárra, ami sokkszerűen érte a családi kasszát.

Ahelyett, hogy feladta volna, Péter jogi tanácsot kért. Ráébredt, hogy a törvény szerint 3 éve van eladni a régit a vétel után, vagy 1 éve volt megvenni az újat az eladás után, csak ezt külön nyomtatványon kérni kell.

A korrekció után az adóhivatal újraszámolta a tételt: mivel a régi lakás ára és az új ház ára közötti különbség csekély volt, a fizetendő összeg drasztikusan lecsökkent, így Péter végül több százezer forintot spórolt meg a határidők pontos betartásával.