Mit jelent a HB?

Mit jelent a hb? A hitelbiztosítéki érték és a piaci ár

Ingatlanvásárlás és lakáshitel igénylése során kulcsfontosságú tisztázni, hogy pontosan mit jelent a hb kifejezés a banki folyamatokban. A fogalom pontos ismerete segít elkerülni a kellemetlen pénzügyi meglepetéseket, és reális képet ad a hitelbírálat során alkalmazott ingatlanértékelési szabályokról.

Mi az a hitelbiztosítéki érték és miért különbözik a piaci ártól?

A hitelbiztosítéki érték - amelyet a mindennapokban csak HB-nek vagy HBÉ-nek szokás nevezni - egy ingatlan óvatos, konzervatív becslésen alapuló értéke, amelyet a bankok határoznak meg a lakáshitelek elbírálásakor.^[1] Nem tévesztendő össze a piaci vagy forgalmi árral, hiszen annál szinte mindig alacsonyabb.

Nézzük meg a részleteket. Lássuk be, ez a hitelbiztosítéki érték jelentése sok lakásvásárlót meglep, amikor az értékbecslő szakvéleménye megérkezik a bankhoz.

A piaci ár és a hitelbiztosítéki érték ellentéte

Míg a piaci érték azt az összeget mutatja, amennyiért az ingatlan jelenleg 10-30 nap alatt eladható a szabadpiacon, addig a hitelbiztosítéki érték vs piaci érték összehasonlításban ez utóbbi azt a tartós, hosszú távú értéket jelöli, amelyet a bank még rosszabb piaci körülmények között is biztonságosan be tudna hajtani kényszerértékesítés során.

Tapasztalataim szerint a legtöbb bank ezt az értéket a piaci ár 70-90 százaléka között állapítja meg, ami a gyakorlatban 10-30 százalékos eltérést jelent.

Hogyan számítják ki a bankok a hitelbiztosítéki értéket?

A folyamat mindig egy független vagy a pénzintézet által megbízott értékbecslő helyszíni szemléjével kezdődik. Az szakértő megvizsgálja az ingatlan fizikai állapotát, elhelyezkedését, méretét, jogi hátterét és a környékbeli eladási árakat.

Az értékbecslés során vizsgált tényezők

Az értékbecslő az alábbi szempontokat veszi figyelembe: Műszaki állapot: Az épület szerkezete, a nyílászárók minősége és az esetleges felújítások hiánya mind számítanak. Elhelyezkedés és infrastruktúra: A fővárosban vagy a nagyobb városokban magasabb a likviditás, míg a kisebb kistelepüléseken konzervatívabb szorzókat alkalmaznak. Jogi státusz: A tehermentesség, a rendezett tulajdoni lap és az osztatlan közös tulajdon esetén a használati megállapodás megléte elengedhetetlen.

A bankok a kapott adatokból saját belső, szigorú kockázatkezelési szabályzatuk alapján vonják le a mi az a hitelbiztosítéki érték mutatót. Ez a biztonsági puffer védi a pénzintézetet a piaci árak hirtelen ingadozásától.

Milyen szerepet játszik a HB a lakáshitel felvételénél?

A hitelbiztosítéki érték határozza meg közvetlenül a maximálisan felvehető jelzáloghitel összegét. A Magyar Nemzeti Bank (MNB) úgynevezett hitelfedezeti mutató (HFM) szabályozása előírja, hogy a bankok legfeljebb a forgalmi érték meghatározott százalékáig nyújthatnak kölcsönt. ^[3]

Gyakori tévhit, hogy a hitel összegét a vételárhoz igazítják. Ha az eladóval 50 millió forintban állapodtok meg, de a banki értékbecslő a hb érték ingatlan kategóriában 40 millió forintban határozza meg, akkor a maximális hitelalap is a alacsonyabb összeg lesz.

Mit tehetsz, ha túl alacsony a megállapított HB?

Ha a hitelbiztosítéki érték alacsonyabb lesz a vártnál, az komoly fejtörést okozhat a vásárlás során. Ilyenkor jellemzően három opció marad: nagyobb saját erőt kell felmutatni, pótfedezetet kell bevonni a tranzakcióba, vagy meg kell próbálni fellebbezni a szakvélemény ellen újabb adatok benyújtásával.

Ez a helyzet sok embert váratlanul ér az adásvételi szerződés aláírása után. Érdemes előre kalkulálni egy biztonsági tartalékkal.

Piaci érték versus Hitelbiztosítéki érték

Piaci (Forgalmi) Érték

A vevők és eladók közötti reális vételár megállapítása

A hirdetési árak és a vételár kialakításának alapja

Az az összeg, amiért az ingatlan jelenleg reálisan eladható a szabadpiacon

Hitelbiztosítéki (HB) Érték

A bank védelme nemfizetés vagy kényszerértékesítés esetére

A maximális hitelösszeg és a hitelfedezeti mutató kiszámítása

A piaci értékből számított, 10-30 százalékkal csökkentett konzervatív érték

Peti és Anna lakásvásárlási kálváriája

Peti és Anna egy budapesti, 45 millió forintos panellakást szemelt ki magának, és megkötötték az előszerződést. Úgy számoltak, hogy 10 százalék önerővel felveszik a fennmaradó hitelt.

A bank által kiküldött értékbecslő azonban a lakás hitelbiztosítéki értékét csupán 37 millió forintban állapította meg a környék korábbi árszintjeire hivatkozva.

Mivel a bank a hitelt a 37 millió forintos HB alapján számolta ki, a felvehető összeg hirtelen 3-4 millió forinttal alacsonyabb lett a vártnál.

Szerencsére volt egy kisebb családi tartalékuk, így pótolni tudták a hiányzó összeget, de ez a tapasztalat megtanította őket arra, hogy soha ne kalkuláljanak centire pontosan.