Mit jelent a végrehajtási jog?

Mit jelent a végrehajtási jog? 5 év és a megszakítás veszélye

Ha mit jelent a végrehajtási jog kérdése foglalkoztatja, fontos tudnia, hogy az elévülés szabályai jelentősen befolyásolják a jog gyakorolhatóságát. A végrehajtási jog elévülése ugyanis nem egyszerűen idő múlásával következik be, mivel különböző cselekmények megszakítják azt. Emiatt a gyakorlatban kockázatos pusztán az elévülésre hagyatkozni, érdemes utánajárni a pontos szabályoknak.

Mit jelent a végrehajtási jog a gyakorlatban?

A végrehajtási jog jelentése szerint ez egy olyan kényszerbiztosíték, amely a hitelező követelését védi. Ez a bejegyzés azt jelenti, hogy a bírósági végrehajtó az adós tartozása miatt lefoglalt egy vagyontárgyat - leggyakrabban ingatlant -, és ezt a tényt az ingatlan-nyilvántartásba is átvezették. Ez a jog biztosítja, hogy a hitelező a követelését akár az ingatlan kényszerértékesítése árán is megkapja.

Sokan pánikba esnek a tulajdoni lapon megjelenő bejegyzés láttán. Ez érthető. De fontos tudni: a bejegyzés önmagában még nem jelenti a kilakoltatást. Ez egy figyelmeztető jelzés mindenki számára, aki az ingatlannal kapcsolatba kerül. A végrehajtási jog lényege, hogy az ingatlan a tartozás fedezetévé válik. Ha nem fizet, a végrehajtó elárverezheti a házat. Nincs mese.

A tulajdoni lap titkai: Hogyan kerül oda a bejegyzés?

A végrehajtási jog az ingatlan-nyilvántartás, azaz a tulajdoni lap harmadik részére kerül fel teherként. A végrehajtási jog bejegyzése ingatlanra általában egy végrehajtható okirat, például egy bírósági ítélet vagy egy közjegyzői okiratba foglalt tartozáselismerés alapján történik. A végrehajtó megkeresi a földhivatalt, az pedig köteles bejegyezni a jogot. Ritkán látni olyan esetet, ahol az adós erről előbb értesülne, mint hogy a bejegyzés megtörténne. Ez sokszor hidegzuhanyként éri a tulajdonost.

A végrehajtási eljárások száma az utóbbi években stabilizálódott, de a bejegyzések volumene továbbra is jelentős. Az adósok jelentős része csak akkor szembesül azzal, hogy mit jelent a végrehajtási jog, amikor le akarják kérni a tulajdoni lapot egy hitelhez vagy eladáshoz.^[1] Tíz év ingatlanjog után mondom: a legrosszabb stratégia a levelek át nem vétele. A végrehajtó nem tűnik el, csak a költségek nőnek.

Eladható az ingatlan végrehajtási joggal terhelve?

Igen, az ingatlan eladható. De itt jön a csavar. A végrehajtási jog nem elidegenítési és terhelési tilalom, tehát a tulajdonjog átruházható. Viszont a jog tapad az ingatlanhoz. Ez azt jelenti, hogy ha ön megvesz egy ilyen házat, és az eladó nem fizeti ki a tartozást, a végrehajtó ön alól is elárverezheti az ingatlant. Emiatt a piaci vevők 95 százaléka azonnal elmenekül, ha ilyet lát a tulajdoni lapon.

Én is láttam már olyan vevőt, aki bízott az eladó szavában, és kifizette a vételárat anélkül, hogy közvetlenül a végrehajtónak utalt volna. Hatalmas hiba volt. A pénz elment, a tartozás maradt, a végrehajtási jog pedig továbbra is ott virított a lapon. A biztonságos megoldás minden esetben a tehermentesítés közvetlen intézése a végrehajtóval. Ez a biztos út. Semmi más.

A tartozás mértéke: Miért több, mint amire emlékszünk?

A tulajdoni lapon szereplő összeg csak a jéghegy csúcsa. A bejegyzett tőketartozáson felül ugyanis fizetni kell a késedelmi kamatokat, a végrehajtási költségeket és a végrehajtót megillető behajtási jutalékot is. Ezek a tételek drasztikusan megemelik a végösszeget. Gyakori, hogy egy 1.000.000 forintos tőketartozásból a végrehajtási folyamat végére jelentősen magasabb összeg lesz. Ez döbbenetes különbség. ^[2]

A végrehajtási költségátalány és a jutalék mértéke jogszabályban rögzített. A jutalék a behajtott összeg sávosan 3-8 százaléka között mozog (pl. 8% 5 millió Ft-ig), de az eljárási fix díjak és a munkadíjak is gyorsan halmozódnak. Ha az ügy eljut az árverés kitűzéséig, az egyéb költségek (például az értékbecslés díja) tovább terhelik az adóst.^[3] Minél tovább vár, annál drágább lesz a szabadság.

A végrehajtási jog törlése és elévülése

Sokan kérdezik: elévülhet a végrehajtási jog? Elméletileg igen. A végrehajtási jog elévülése megegyezik annak a követelésnek az elévülésével, amelyen alapul - ez általában 5 év. ^[5] Azonban bármilyen végrehajtási cselekmény (például egy egyszerű egyenlegközlő levél vagy egy megkeresés) megszakítja az elévülést, és az 5 év újraindul. A gyakorlatban a végrehajtók figyelnek erre, így az elévülésre alapozni rendkívül kockázatos.

A végrehajtási jog törlése rögös út vezet. Nem elég kifizetni a tartozást; a végrehajtónak ki kell állítania egy törlési engedélyt, amit megküld a földhivatalnak. A földhivatali igazgatási szolgáltatási díj (törlési díj) jelenleg 10.600 forint ingatlanonként. ^[4] Amíg a földhivatal nem határoz a törlésről, az ingatlan papíron terhelt marad. Ez bosszantó, mas ez a rend.

Vállalható megoldások a végrehajtási jog kezelésére

Önkéntes értékesítés (Tehermentesítés) ⭐

• Gyorsabb lezárás, általában 2-4 hónap alatt tehermentesíthető
• Piaci ár 90-100 százaléka érhető el, ha a vevő türelmes
• Kevesebb végrehajtási költség és jutalék terheli a folyamatot
• Az adós határozza meg, kinek és mennyiért adja el az ingatlant

Kényszerárverezés

• Hónapokig vagy évekig tarthat, bizonytalan kimenetellel
• A becsérték 70-90 százalékára is visszaeshet az ár az árverés során
• Magasabb eljárási díjak, hirdetési költségek és kényszer-intézkedési díjak
• Az adósnak nincs beleszólása a vevő személyébe vagy az árba

László küzdelme a felhalmozott rezsitartozással

László, egy 45 éves debreceni szakács, egy korábbi munkahely elvesztése után 400.000 forintos közüzemi tartozást halmozott fel. Azt hitte, ráér fizetni, de egy reggelen a tulajdoni lapján megjelent a végrehajtási jog.

Megpróbált hitelt felvenni a kiváltásra, de a bankok azonnal elutasították a terhelt ingatlan miatt. A tartozása a kamatokkal és költségekkel pillanatok alatt 750.000 forintra duzzadt, ami sokkolta őt.

Rájött, hogy a passzivitás nem megoldás. Megkereste a végrehajtót, és felajánlotta, hogy egy családi kölcsönből egy összegben kifizeti a tőke 80 százalékát, ha kap részletfizetést a maradék költségekre.

Hét hónap után László kifizette az utolsó részletet is. A végrehajtási jogot 10.600 forintos földhivatali díj megfizetése után törölték, László pedig megtanulta: a végrehajtóval való párbeszéd az egyetlen út a meneküléshez.

Zsuzsa és a kockázatos lakásvásárlás

Zsuzsa egy budapesti garzont szeretett volna megvenni, de a tulajdoni lapon 2.000.000 forintos banki végrehajtási jog szerepelt. Az eladó váltig állította, hogy a vételárból majd rendezi, de Zsuzsa gyanakodott.

Ahelyett, hogy az eladó kezébe adta volna a pénzt, ügyvédi letétet alkalmazott. Az ügyvéd kikötötte, hogy a 2 millió forintot közvetlenül a végrehajtó számlájára utalják a vételárból.

A végrehajtó először hibás összeget adott meg a kamatok miatt, így Zsuzsának plusz egy kört kellett futnia az egyenleg pontosításáért, ami majdnem meghiúsította az üzletet.

Végül a közvetlen utalás megtörtént, a végrehajtó 15 napon belül kiadta a törlési engedélyt, Zsuzsa pedig tiszta tulajdoni lappal költözhetett be. A türelem és a közvetlen kifizetés mentette meg a bukástól.

Ez a cikk általános tájékoztató jellegű, és nem minősül egyedi jogi vagy pénzügyi tanácsadásnak. A végrehajtási jogszabályok komplexek és változhatnak. Konkrét ügyben kérje ügyvéd vagy végrehajtási szakértő segítségét a jogi következmények pontos felmérése érdekében.